平均地权才能破解中国房地产迷局-----弘大房产

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平均地权才能破解中国房地产迷局
关闭此窗口	加入时间：2006-05-31 点击数：7479

● 史文胜（北京）

　　要破解中国城市房地产迷局，就必须平均地权。所谓平均地权，并非私有化，而是平均配置土地的使用权。也就是按照中国宪法的规定：城市土地归该市全体居民所有，每一个居民均享有相同面积的住宅用地之长期使用权。

　　但是，城市地权的平均方式并非将地块切细，然后分配给每一个居民，而是通过以下两种方式得以实现：一是若干无房居民联合起来，向市政当局申请住宅用地，政府有义务、也必须划拨土地，以便居民集体自建住房；二是无房居民购买商品房，同时获取土地的使用权。

明确城市居民的土地使用权

　　平均地权果真能破解城市房地产迷局？先看这样一个问题：中国农村为何从未出现房地产泡沫？根本原因就在于，农民继承其祖先的宅基地，并在宅基地上有自建住房的权利，历朝历代均未受到挑战。这种制度杜绝了住房的垄断供给，因此，农村房价被牢牢地钳制在成本价附近。

　　既然农民享有集体土地之长期使用权，那也必须明确城市居民对土地的长期使用权。这是中国宪法基本精神的必然推演。目前，中国城市人口密度甚高，集约化使用土地是必要的。法律中应该明文规定：市政当局有义务按成本价为每个居民提供至少五平方米的建筑用地，并且各地还应该在地方法规中明确规定标准容积率（比如5）。

　　城市建筑用地的来源有三：空地、拆迁之后的地块、征用城郊农民之土地。空地的征用无成本，拆迁成本、农用地的征用成本取决于补偿方案。市政当局可以根据相关参数，测算出每平方米土地的平均供给成本。

　　对于人均五平方米的建筑用地，政府就以此价格，根据面积相等、地段相似的原则，同时向开发商和居民提供建筑用地，收取的土地供给成本费存于专门帐户，用于拆迁和征地的支出。该帐户的每一笔收支都必须公开，随时接受居民的质询和会计师事务所的审计。

　　“居民”的内涵到底如何，有两种界定方法。一是具有城市户口的人。如此看来，为了防范房地产泡沫，实现“居者有其屋”的理想，不应取消城市户籍制度；二是，有若干年的就业记录，或有若干年的纳税记录等。记录可以伪造，所以还是以户口来界定为宜。

　　至于某一地块到底提供给哪些居民，可以通过抽签的方法来决定。居民拿到地块之后，一年之内不动工建房，政府可以收回该地块，并退还土地供给成本费。这样的制度安排，将彻底打破商品房的垄断供给，商品房价格就会被钳制，开发商的利润会处于合理水平，同时也不可能发生房地产泡沫。地段升水全部上缴财政，不归开发商所有，留给开发商的仅仅是合理利润（比如，税前利润率不超过10％）。

小幅试错　及时修正

　　人均实际占地面积每超标1平方米（对于三口之家，如果标准容积率为5，建筑面积就增加15平方米），超标部分的土地使用费翻一番。

　　设立全国联网的房产交换交易中心，从事房产使用权或所有权的交换和交易，以利于人口的迁徙和流动。居民抛售住房而得的房价之增值部分，在扣除通货膨胀的因素之后，必须缴纳税率为90％的房产溢价税，以彻底杜绝炒房行为。至于房产交换，可借鉴商业银行的票据交换与清算的原理，无须赘述。

　　以上所列之数字，只是一种建议。只要怀着“民为重，社稷次之，君为轻”的信念，以及“小幅试错，及时修正”的理性态度，就一定能设计出与地权的法律界定相兼容的房地产制度，使之日臻完善。

　　中国宪法第十条明文规定：“任何组织或者个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”政府当然也是一种“组织”，所以，政府拍卖城市住宅用地属违宪行为。城市土地名义上是国家所有，实则归政府所有的做法，已到了山穷水尽、不可持续的地步。

　　惟有平均地权，才能修正法律关于地权界定的逻辑错误，充分体现地权属于人民的理念，从根本上防范房地产泡沫的产生，提升每一个国人的生活质量和生存质量。

·作者为中国社会科学院金融研究所博士研究生