主持人：前不久在凤凰电视台关于房价辩论的一个节目中，一位嘉宾曾谈到香港“海景地段”建的房大多数是卖给富人的高档房，这是不公平的，应当建一些低档房卖给穷人，穷人也有在家中欣赏海景的权利。大陆关于这个问题的讨论也不少。目前一些地方政府在建设经济适用房和拆迁改造时，也因为居住的“区位公平”问题面临着巨大的压力。您是否认同这位嘉宾的观点？

　　江林东：该嘉宾的话听起来似乎有道理，但事实并非如此。为了便于讨论，我们以一个假定案例进行分析——

　　某市只有一处海景地段，该地段只能建设最多供5千人居住的公寓式建筑，那么，如何进行“海景地段”的分配呢？假定该市规模不大，只有5千人愿意居住和购买该地段的公寓，然后开发商根据5千人的收入情况，建设不同档次的公寓销售给大家。此结果自然是皆大欢喜。

　　但现实中常见的情况是需求远远大于供给，满足以上条件的现实情况很少。假设该城市有50万人愿意居住和购买该地段公寓，怎么办？这就产生了稀缺资源配置的公平性问题，只能采取相对公平的办法。

　　主持人：请陈述一下您的相对公平思路。

　　江林东：办法有两个—— 一是谁出价高就卖给谁，也就是利用购买能力进行调节；二是采用抽签进行分配，50万人抽签，5千人抽中后，再根据收入情况，建设不同档次的公寓定向销售。看起来办法二比办法一好，因为依办法二人人都享有了获得购买的机会。但是从另一个角度来看，结果就不一样了，其中存在一个土地资源的社会收益问题。

　　主持人：请详细解释一下两种办法之下产生的土地资源的社会收益之异同。

　　江林东：“海景地段”属于稀缺资源，不仅可以给开发商带来利润，也可以产生社会收益。它带来的土地收入和其他各种税费收入（如所得税等）都成为政府的收入，政府可以将它们用来改善城市基础设施和低收入阶层的住房条件。因此，海景公寓的档次越高，社会收益就越大。

　　这种较高的社会收益来自支付了高房价的富有者。海景公寓既满足了他们的住房需求，同时又将其私人财富更多地转化为具有公共价值的社会收益。因此在稀缺程度大的土地上应建高档商品房。

　　主持人：目前有一部分人认为土地的社会收益并没有真正用到社会需要的地方，房地产行业内对住房保障体系存在争议。日前，有位知名开发商建议政府拿出1～2成土地收益用来建设住房保障体系。社会保障体系的问题在一定程度上也造成了对稀缺地段是否该建高档房的争议，您怎么认为？

　　江林东：这个问题存在两方面的原因，一方面政府将高档房带来的社会收益用来改善城市基础设施，由于周期较长并且相对“隐性”，特定的时间阶段一部分人们认识不到。另一方面政府的社会保障体系以及税收政策的确存在需要完善的地方。房地产行业的特殊性决定了必须由政府与市场协调调控，仅仅依靠行政调控或经济调控都不利 于行业的发展。

　　主持人：感谢江林东先生就稀缺地段建高档房这个事实表象下隐藏的问题进行解剖，对话就此结束。